SPLOŠNI POGOJI POSLOVANJA Z NEPREMIČNINAMI
družbe POLSONN, nepremičnine, Matic Sonnenwald s.p.
Cigaletova ulica 1, 1000 Ljubljana • Matična št.: 8448566000 • Davčna št.: 89303814
1. UVODNA DOLOČILA
1.1 Ti splošni pogoji so sprejeti na podlagi določil Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/2006 s spremembami; v nadaljevanju: ZNPosr).
1.2 Splošni pogoji opredeljujejo pravice in obveznosti strank pogodbe o posredovanju in so njen sestavni del. Če pride do nasprotja med pogodbo o posredovanju in temi splošnimi pogoji, veljajo določila pogodbe o posredovanju.
1.3 Pomen izrazov:
- nepremičninska družba: gospodarska družba ali samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja posredovanje v prometu z nepremičninami po ZNPosr;
- posrednik: fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi ali druge pravne podlage, ima licenco pristojnega ministrstva in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov;
- posredovanje v prometu z nepremičninami: opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva, ki zajema vse aktivnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov (kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino);
- naročitelj: fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju;
- tretja oseba: oseba, ki jo posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem zaradi pogajanj za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino;
- naročiteljevi ožji družinski člani: zakonec ali zunajzakonski partner, njuni otroci oz. posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je naročitelj po zakonu dolžan preživljati;
- energetska izkaznica: javna listina s podatki o energetski učinkovitosti stavbe s priporočili za njeno izboljšanje.
2. STORITVE POSREDOVANJA
2.1 Nepremičninska družba posreduje pri prodaji ali nakupu, najemu ali zakupu nepremičnin ter pri drugih poslih, katerih predmet so nepremičnine.
2.2 V okviru posredovanja družba opravlja zlasti:
- sklenitev pogodbe o posredovanju;
- seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerami, z relevantnimi predpisi, davčnimi obveznostmi in cenami notarskih storitev;
- ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine z pridobitvijo listin iz uradnih evidenc (zemljiška knjiga, kataster) in/ali pogodb, ki izkazujejo obstoječe pravice;
- ugotovitev dejanskega stanja nepremičnine z ogledom;
- pisna opozorila, obvestila in potrdila (npr. o ugotovljenih napakah);
- običajno oglaševanje nepremičnine v javnih medijih ali na drug način;
- spravljanje v stik z nepremičnino in tretjo osebo (sestanek, posredovanje kontaktov, ogled);
- prisotnost pri ogledih;
- seznanjanje z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem ter opozarjanje na napake in tveganja;
- komunikacijo s strankami, vodenje ogledov, organizacijo sestankov in seznanitev tretje osebe z nepremičnino;
- sodelovanje pri pogajanjih;
- pridobivanje identifikacijskih podatkov strank za sklenitev pravnega posla;
- sodelovanje pri prevzemu nepremičnine in sestavi prevzemnega zapisnika.
2.3 Pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, družba preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine ter pogodbeni stranki pisno opozori na morebitne napake. Pri tem zlasti:
- na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov oziroma podlag za vpis preveri lastništvo in morebitne omejitve;
- z ogledom preveri očitne napake in pomanjkljivosti;
- kadar je predmet zemljišče, na podlagi lokacijske informacije preveri namensko rabo.
2.4 Posrednik naročitelja na primeren način seznani z vsemi okoliščinami, pomembnimi za odločitev za sklenitev pogodbe, zlasti o:
- tržnih razmerah, pomembnih za ceno;
- vsebini relevantnih predpisov;
- davčnih obveznostih in stroških (notarske overitve, vpis v ZK ipd.);
- tveganjih, povezanih z zemljiškoknjižnim stanjem, stvarnimi pravicami tretjih in drugimi neurejenimi razmerji.
3. DODATNE STORITVE
3.1 Stranki se lahko dogovorita za dodatne storitve, ki niso vključene v točko 2. Te storitve se lahko dogovorijo v pogodbi o posredovanju ali z naročilom (tudi po e-pošti), med drugim:
- priprava osnutkov pogodb (predpogodba, kupoprodajna, najemna/zakupna), ki jih pripravi univ. dipl. pravnik oziroma odvetnik;
- urejanje pravnega stanja nepremičnin (vknjižbe, izbris bremen ipd.);
- pridobivanje soglasij/dovoljenj;
- hramba izvirnikov pogodb;
- priprava in vlaganje ZK predlogov;
- hramba denarnih sredstev na fiduciarnem računu (če je odprt).
3.2 Za dodatne storitve je družba upravičena do plačila po ceniku, ne glede na to, ali je bila pogodba, ki je predmet posredovanja, sklenjena. Če je pogodba sklenjena, se lahko po dogovoru določene storitve vštejejo v provizijo (točka 5). Če pogodba ni sklenjena, se dodatne storitve zaračunajo po izvedbi.
3.3 Višina plačila za dodatne storitve je določena v ceniku (točka 13) ter v pogodbi o posredovanju.
4. DRUGE OBVEZNOSTI POSREDNIKA IN NAROČITELJA
4.1 Naročitelj se strinja, da lahko družba zaradi zaščite njegovih interesov pridobiva podatke o blokiranih TRR naročiteljev ali tretjih oseb v postopku.
4.2 Naročitelj mora družbo obvestiti o vseh relevantnih okoliščinah in predložiti resnično dokumentacijo o nepremičnini.
4.3 Družba ne odgovarja za škodo, nastalo zaradi neresničnih ali nepopolnih podatkov naročitelja.
4.4 Naročitelj mora družbo nemudoma pisno obvestiti o spremembah podatkov, stališč in pravnega ali dejanskega stanja nepremičnine.
4.5 Naročitelj mora omogočiti oglede nepremičnine in jih ne sme neupravičeno onemogočati.
4.6 Če naročitelj nepremičnino trži sam ali preko drugih družb, to stori pod pogoji, enakimi tistim iz posredniške pogodbe z družbo.
4.7 Če naročitelj sam najde tretjo osebo ali je z njo seznanjen preko druge družbe, mora o tem najkasneje v 3 dneh obvestiti posrednika/družbo.
4.8 Če družba naročitelja seznani s tretjo osebo, s katero je bil že predhodno seznanjen preko druge družbe, mora naročitelj o tem takoj obvestiti družbo. Če tega ne stori v 3 dneh od obvestila o stiku, se šteje, da je stik vzpostavila družba.
4.9 Naročitelj se zavezuje k poštenim pogajanjem. Med pogajanji ne sme neupravičeno postavljati novih pogojev.
4.10 Če želi naročitelj ostati anonimen, družba tretji osebi njegove identitete ni dolžna razkriti do sklenitve pravnega posla.
4.11 Družba mora nepristransko varovati interese obeh strani, razen če se z naročiteljem izrecno dogovori za zastopanje samo njegovih interesov (o tem pisno opozori tretjo osebo).
4.12 Družba naročitelja pisno opozori na morebitna nasprotja interesov.
4.13 Družba lahko po predhodnem obvestilu prenese storitve na druge nepremičninske družbe; v tem primeru naročitelju izroči njihov seznam. Pogodbeno razmerje ostane med naročiteljem in družbo.
5. PLAČILO PROVIZIJE
5.1 Višina provizije je določena v pogodbi o posredovanju. V okviru provizije družba praviloma opravi storitve iz točke 2.
5.2 Pravica do provizije nastane s sklenitvijo pogodbe, za katero je družba posredovala. Pred tem družba ne more zahtevati niti delnega plačila.
5.3 Družba ima pravico do provizije tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.
5.4 Pri nakupu/prodaji iste nepremičnine provizija znaša največ 4 % od pogodbene cene (omejitev ne velja, če je pogodbena vrednost manjša od 10.000 EUR), kadar gre za enostanovanjsko stavbo, stanovanje ali bivalno enoto s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.
Pri oddaji/najemu znaša provizija največ 4 % od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 EUR, kadar gre za navedene vrste nepremičnin s fizično osebo kot kupcem/najemnikom. Pogodbena vrednost je zmnožek mesečne najemnine in števila mesecev oddaje.
Če družba posreduje pri predpogodbi, se za vrednost upošteva vrednost predmeta glavne pogodbe.
5.5 V provizijo ni vključen DDV (22 %). Če je družba davčni zavezanec, se provizija poviša za DDV po veljavni stopnji.
5.6 Provizijo družba zaračuna izključno naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju.
5.7 Družba je upravičena do celotne provizije, četudi posamezne storitve iz točke 2 zaradi okoliščin primera ali na željo naročitelja niso bile izvedene.
5.8 V provizijo niso vključeni davki, sodne/upravne takse, stroški ZK postopkov, notarske ali odvetniške storitve, potrdila/dovoljenja in stroški dodatnih storitev (točka 3).
5.9 Družba ima pravico do provizije tudi, če naročitelj ali njegov ožji družinski član v šestih mesecih po prenehanju posredniške pogodbe sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino s tretjo osebo, s katero je stik vzpostavil posrednik.
5.10 Stranki se lahko dogovorita, da pripada družbi pravica do provizije tudi, če naročitelj sam najde tretjo osebo in sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja (v skladu z ZNPosr).
5.11 Družba nima pravice do provizije, če sama kot pogodbena stranka sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, ali če tako pogodbo z naročiteljem sklene posrednik, ki je za družbo opravljal posle posredovanja.
6. PLAČILO DODATNIH STORITEV IN POVRAČILO STROŠKOV
6.1 Ne glede na sklenitev pogodbe je družba upravičena do plačila stroškov dodatnih storitev po ceniku in v skladu z ZNPosr.
6.2 Naročitelj v vsakem primeru nosi stroške sodnih/upravnih taks, notarja, cenilca in druge stroške, povezane z dejavnostjo ali storitvami tretjih oseb.
7. ENERGETSKA IZKAZNICA
7.1 Naročitelj potrjuje, da je bil seznanjen z obveznostmi po Energetskem zakonu, zlasti:
- lastnik mora na svoje stroške zagotoviti energetsko izkaznico za stavbe/del stavb, ki se zgradijo, prodajo ali oddajo za več kot eno leto;
- veljavno izkaznico mora lastnik predložiti kupcu/najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe;
- pri oglaševanju je treba navesti energijske kazalnike iz izkaznice;
- neizpolnjevanje obveznosti je sankcionirano.
8. KRŠITVE NAROČITELJA IN POSLEDICE
8.1 Naročitelj je dolžan povrniti škodo, nastalo zaradi kršitve pogodbe, teh pogojev ali zakonodaje.
8.2 V primeru hujših kršitev je naročitelj dolžan plačati pogodbeno kazen v višini celotne provizije, zlasti:
- če nepremičnino trži sam ali preko druge družbe pod ugodnejšimi pogoji, kot so dogovorjeni;
- če se ne pogaja pošteno in v dobri veri ter neupravičeno ne želi skleniti pogodbe, ki je predmet posredovanja.
8.3 Če je družba prejela provizijo, ni hkrati upravičena do stroškov ali pogodbene kazni po točkah 8.1 in 8.2 za isto nepremičnino; lahko pa uveljavlja škodo nad višino provizije.
9. EKSKLUZIVNOST
9.1 Ob dogovorjeni ekskluzivnosti naročitelj v času veljavnosti ne sme skleniti posredniške pogodbe za isto nepremičnino z drugo družbo niti je ne sme tržiti preko tretjih.
10. ZAVAROVANJE ODGOVORNOSTI IN FIDUCIARNI RAČUN
10.1 Družba ima zavarovano odgovornost za škodo na območju RS (podatki o polici so navedeni v pogodbi o posredovanju).
10.2 Družba sme sprejeti denarna sredstva v hrambo, če ima z banko sklenjen fiduciarni račun in pisno pooblastilo stranke.
11. OSEBNI PODATKI
11.1 Naročitelj soglaša, da družba za namen posredovanja in pripravo listin obdeluje njegove osebne podatke (ime, priimek, naslov, davčna št., EMŠO, podatki o osebnem dokumentu). Če to zahteva narava posla (npr. overitev podpisa), lahko družba ob pisnem soglasju fotokopira osebni dokument, fotokopijo ustrezno označi (kopija, namen, podlaga) in je ne hrani v elektronski obliki ter je ne posreduje naprej. Družba podatke hrani skladno s predpisi o varstvu osebnih podatkov in jih uporablja le za namen sklepanja, izvajanja in prenehanja posredniške pogodbe in pogodbe, ki je njen predmet. Za drugačne namene je potrebno predhodno pisno soglasje naročitelja.
Posameznik ima pravico:
- pridobiti podatek, ali se njegovi osebni podatki obdelujejo,
- dostopati do svojih podatkov in namena obdelave,
- pridobiti podatek o predvidenem obdobju hrambe oziroma merilih zanj,
- zahtevati popravek, izbris ali omejitev obdelave,
- ugovarjati obdelavi,
- zahtevati dopolnitev nepopolnih podatkov,
- zahtevati prenos podatkov na drugo nepremičninsko družbo.
11.2 Po Zakonu o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma je družba v določenih primerih zavezana k pregledu stranke, poročanju in drugim obveznostim ter je za te namene upravičena pridobiti in preveriti osebne podatke.
12. ZAUPNOST PODATKOV
12.1 Naročitelj se zavezuje kot zaupne in poslovno skrivnost varovati vse podatke in dokumente, ki jih pridobi od družbe, in jih ne razkrivati tretjim osebam.
13. TRAJANJE POGODBE, ODPOVED, KONČNE DOLOČBE
13.1 Pogodba o posredovanju se sklene za določen čas 9 mesecev (lahko krajše). Po izteku se lahko sklene nova pogodba za iste nepremičnine.
13.2 Vsaka stranka lahko kadarkoli pisno odpove pogodbo, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.
13.3 Pogodba preneha veljati s potekom časa, z odpovedjo, z izpolnitvijo ali v drugih primerih po zakonodaji.
13.4 Za spore je pristojno stvarno pristojno sodišče v Ljubljani.
13.5 Splošni pogoji veljajo od 1. 1. 2024 dalje. Sestavni del posredniške pogodbe so naročitelju na vpogled pred podpisom, veljavna verzija je objavljena na spletni strani in dostopna tudi na poslovnem naslovu družbe.
CENIK STORITEV
1) Provizija
- Nakup/prodaja nepremičnine: največ 4 % od pogodbene cene, če gre za enostanovanjsko stavbo, stanovanje ali bivalno enoto s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.
- Najem/zakup ali oddaja v najem/zakup: največ 4 % od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot enomesečna najemnina in ne manj kot 150 EUR; pogodbena vrednost = mesečna najemnina × št. mesecev oddaje. (Velja za enostanovanjske stavbe, stanovanja ali bivalne enote s fizično osebo kot kupcem/najemnikom.)
2) Posamezne in dodatne storitve
- Ogled nepremičnine, seznanitev s tržnim položajem in informativna ocena tržne vrednosti: 150 EUR.
- Posvet s stranko, pregled dokumentacije, seznanjanje s pravnim/dejanskim stanjem, sodelovanje pri prevzemu in druge storitve, ki niso drugje zajete: 30 EUR za vsakih začetih 30 minut.
- Priprava in oddaja oglasa (časopis, internet ali drugo): 80 EUR na oglas.
- Pridobitev ZK izpiska, lokacijske informacije: 20 EUR na listino.
- Pridobitev mapne kopije, listin pri sodišču/upravnem organu in drugih listin/potrdil iz javnih ali drugih evidenc: 100 EUR na listino.
- Sestava predpogodbe: 400 EUR.
- Sestava osnutka prodajne pogodbe: 0,5 % od pogodbene cene (najmanj 400 EUR).
- Sestava najemne/zakupne pogodbe: 400 EUR.
- Hramba listin: 50 EUR za vsak mesec hrambe posamezne listine (pogodbe).
- Potni stroški: 0,37 EUR/km.
- Dnevnice: po Uredbi o davčni obravnavi povračil stroškov in drugih dohodkov iz delovnega razmerja.
- Stroški upravnih in sodnih taks, notarja, odvetnika, oglaševanja in vsi drugi stroški se obračunajo po dejanskih stroških.
3) DDV
Cene iz točke 2 vključujejo DDV (22 %). Plačilo za posredovanje (provizija) se, če je družba davčni zavezanec, poviša za DDV po vsakokrat veljavni stopnji.